Nuevo polo de oficinas
La ciudad de Buenos Aires es un espacio que vive en un continuo proceso de rejuvenecimiento y refuncionalización, no sólo en lo que se refiere a los sectores residenciales sino también a los vinculados con las oficinas y los locales comerciales. Así, en los últimos tiempos, un nuevo polo de oficinas ubicado en la zona sur de la avenida 9 de Julio (que nace en Rivadavia y finaliza en la autopista 25 de Mayo), a pasos del centro porteño, va ganando protagonismo.
Según algunos desarrolladores el sector también conocido como 9 de Julio Sur ya se presenta como un polo de oficinas con gran potencial comercial. Para Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Research, una de las firmas inmobiliarias especializadas en este rubro, la clave del éxito es su ubicación estratégica. “Se trata de una zona en desarrollo, con grandes oportunidades dada su excelente accesibilidad, transporte, visibilidad y disponibilidad de tierra”, dijo Faigenbaum.
Héctor Salvo, gerente general de Raghsa, manifestó que “la 9 de Julio Sur constituye una expansión natural del microcentro, con la ventaja de poseer múltiples y mejores accesos”.
Para Martín Pelayo, broker del sector oficinas de Colliers International, es una zona que históricamente se caracterizó por la presencia de edificios antiguos de categoría B, pero que en los últimos tiempos comenzó a dar signos de revitalización.
Los expertos coinciden en que la demanda de empresas que buscan radicarse en la 9 de Julio Sur impulsó la proyección de nuevas obras. “Los proyectos apuntan a empresas que buscan alta calidad de construcción, muy buena accesibilidad y variedad de servicios a un costo moderado”, afirmó Faigenbaum.
Los relevamientos realizados hasta el momento dan cuenta que en la zona hay alrededor de 60.000 m2 rentables en edificios de oficinas usados de categorías A y A+. “Este es un mercado que en este momento está demandándose con escasa oferta de oficinas AAA”, dijo Florencia Montecchiarini, de Starnova Group, firma desarrolladora a cargo de uno de los nuevos edificios de la zona.
Fruto de las estadísticas que manejan tanto los brokers como los desarrolladores, los rubros que más metros solicitan se destacan los especializados en finanzas, firmas de servicios, tecnología, seguros, universidades y hoteleras, entre otras. Actualmente, en la zona conviven varios desarrollos inmobiliarios de diversas características según Faigenbaum. “Uno de los más destacados es Belgrano 955 Office (en Belgrano y Bernardo de Irigoyen). Además, es uno de los únicos edificios de oficinas clase A en construcción en la ciudad”, comentó el broker.
Esta es una de las nuevas apuestas de la firma desarrolladora Raghsa SA, que contará con 30.400 m2, distribuidos en 30 plantas (de 500 m2) y cuatro niveles de subsuelos. La inversión para levantarlo, incluido el costo del terreno, asciende a los 100 millones de dólares. Y estará destinado para la renta. “Este edificio, que está construyéndose bajo normas de US Green Building Council para su certificación Green (criterio que Raghsa adoptó para todos sus edificios de oficinas), cuenta con capacidad para más de 350 automóviles”, comentó Salvo.
Otros de los complejos es Altman Ecooffice, en Lima 1111, que también tendrá características sustentables y que contará con amenities de primer nivel, llevará el sello del artista plástico Rogelio Polesello (ya que tendrá un mural sobre la fachada del edificio de unos 45 metros de alto por 6 de ancho). “El inmueble de 8200 m2 distribuidos en 12 plantas estará equipado con SUM, gimnasio, solarium, cocheras y servicio gastronómico propio”, explicó Moisés Altman, director de Altman Construcciones. Y agregó: “La obra responderá a las normas LEED Platinum y será el único en el país; en Latinoamérica sólo hay uno similar en Brasil y otro en México”.
Para Pelayo todos estos complejos comparten algunas características: “Son edificios corporativos con plantas libres mayores de 400 m² con la particularidad de ser eco-friendly, los cuales podrían obtener certificaciones LEED”.
Starnova Group, por ejemplo, decidió apostar por un complejo de oficinas que siguiera la línea de amenities y comodidades premium. “Por eso el hall principal de Go Green Office, en la esquina de Lima y Carlos Calvo, contará con un espacio para exposición de obras de arte y el último piso funcionará como Business Center totalmente equipado, con sala de reuniones, videoconferencia y Wi-Fi incorporado”, explicó Montecchiarini.
Para Salvo el crecimiento de este polo seguirá en expansión ya que en la zona existen algunos terrenos factibles de ser desarrollados. “Pero no sólo esa arteria crece sino también sus adyacencias, tal es el caso del complejo Carlos Calvo 954 un edificio que cuenta con 4 plantas de 204 m2 cada una”, dijo Ignacio Cabrera, de la firma inmobiliaria Javier Lobo.
Ahí, en este tramo de la avenida 9 de Julio, la más ancha del mundo, la vacancia es moderada, con índices muy similares a los del resto de la ciudad, es decir, una tasa que ronda el 6% (para las unidades categoría A+, la tasa de vacancia fue de 4,6% y para las A, de 7%). Los especialistas coinciden que en la zona no hay disponibilidad de proyectos que ofrezcan una gran cantidad de m² para quienes necesitan instalar medianas y grandes compañías.
Precios
En la zona los valores del m² son más moderados que en el resto de la ciudad. “Aquí el precio promedio para el alquiler del m² de las oficinas clase B oscila entre los 16 y los 18 dólares, mientras que las A ronda entre los 22 y 26 dólares, mucho más accesible que los precios de la zona de Catalinas, por ejemplo, donde promedian los US$ 30 el m2”, coinciden Altman, Salvo y Faigenbaum.
La zona también ofrece oficinas con cocheras incluidas tal es el caso de Carlos Calvo 954, que se comercializa a un valor de US$ 18 el m2 incluyendo cocheras.
Escenario
Pelayo afirmó que el mercado se muestra estable luego de haber sufrido un proceso de desaceleración a fines de 2011. “Durante el primer trimestre del año, el precio promedio de alquiler de oficinas categoría A+ fue de US$ 31,4 por m2 (lo que representa un incremento del 9,8% respecto del mismo período de 2011). El precio promedio de alquiler de oficinas clase A, en cambio, sólo se incrementó 6,8% y pasó de US$ 22,2 por m2 en el cuarto trimestre de 2011 a US$ 23,7 en el primer trimestre de 2012”, aclaró Pelayo. Desde Raghsa el mercado debe ser analizado bajo múltiples variables y durante plazos mucho más extensos. “El mercado no es ajeno a la situación general y las empresas están expectantes a la espera de definiciones macroeconómicas. Aunque apostamos a que en los próximos meses se normalice el panorama del sector”, dijo Salvo.
Sobre el futuro, Faigenbaum prevé que para los próximos meses este segmento del mercado se mantendrá prudente aunque con una demanda sostenida. “En el caso de este nuevo tramo se seguirá expandiendo al compás de las posibilidades de financiación de proyectos”, concluyó el broker.
Nota original publicada en La Nación